Délimiter la copropriété : plus facile à dire qu’à faire…

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La France comptait en 2006 près de 8,4 millions de logements en copropriété. Un phénomène essentiellement urbain puisque près des 2/3 se trouvent dans des villes de plus de 200.000 habitants. Autant dire que de nombreuses règles et devoirs s’imposent pour éviter au maximum les conflits entre propriétaires.

Dans cet article, ma-residence.fr vous propose de poser un cadre légal à la copropriété afin de pouvoir vous aider à en délimiter les contours.

Définition légale de la copropriété

La présente loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
  • 
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

  • les locaux des services communs ;

  • les passages et corridors. »

« Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »

Le principe de la copropriété paraît simple en l’état : les lieux destinés à un usage collectif représentent les parties communes et les espaces destinés à un usage particulier sont des parties privatives. Malgré cela, la délimitation n’est pas toujours claire et irréfutable… Par exemple, certaines parties communes peuvent bénéficier d’un droit de jouissance exclusif, notamment lorsqu’un copropriétaire est le seul a y avoir accès (comme un balcon, des combles ou un couloir).

Plusieurs éléments permettent de délimiter la copropriété

Mitoyenneté, bornage, servitude et droit de passage sont autant de principes sur lesquels tout propriétaire peut s’appuyer pour faire valoir ses droits en cas de conflits de voisinage. Détaillons ensemble toutes ces notions…

La mitoyenneté

L’article 653 du code civil définit la mitoyenneté 
 »Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »

Il en est de même pour l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le cadre de la copropriété,  « Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.”

La mitoyenneté s’opère à chaque fois qu’un mur, une clôture, une cloison, une haie, un fossé… appartient en commun aux deux copropriétaires, dont les terrains ou maisons sont attenants.

Droits des copropriétaires mitoyens :

  • Chacun des voisins peut appuyer des constructions ou des plantations contre le mur. Ils peuvent aussi y enfoncer des poutres, avec le consentement de l’autre propriétaire du mur ou, à défaut d’un expert.
  • Attention : aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l’accord du voisin.
  • Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen. Il en assume alors seul les frais car la partie rehaussée devient sa propriété.
  • A des fins publicitaires, chacun peut louer la face du mur qui lui appartient sans demander l’autorisation à son voisin et sans avoir à partager les sommes perçues.

Obligations des copropriétaires mitoyens :

  • Les travaux d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des 2 propriétaires.
  • En cas de surélévation, si le mur mitoyen n’est pas assez solide pour la supporter, le copropriétaire qui est à l’origine de cette demande devra le faire reconstruire en entier et à ses frais. Il en est de même en cas de démolition d’un immeuble, le voisin doit effectuer les travaux d’imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.

Servitude et droit de passage

L’article 637 du code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

En outre, la servitude n’a pour but que l’utilité du fonds. Elle sert simplement à permettre au propriétaire de pouvoir l’utiliser dans des conditions « normales ». C’est pourquoi son objet ne pourra jamais être un droit personnel pour le propriétaire (chasser, promener…) mais restera réel, attaché à la chose. L’utilité peut donc être privée (pour l’usage d’un fonds par un particulier) ou publique (au service du domaine public).

Concernant le droit de passage, l’article 682 du code civil précise : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Le droit de passage permet donc au propriétaire du fonds dominant d’entrer ou de sortir de chez lui en empruntant le fonds servant dans les meilleurs conditions. 
Dans cette loi, l’intérêt du propriétaire du fonds dominant paraît davantage pris en compte dans la mesure où ce droit altère la propriété du fonds servant.

Comme vous pouvez vous en douter, la mitoyenneté, la servitude comme le droit de passage peuvent rapidement devenir un cauchemar en cas de mésentente avec votre voisin !

Le bornage

Vous ignorez la limite exacte de votre propriété ? Vous avez l’impression que votre voisin empiète sur votre terrain ou vous avez tout simplement besoin de savoir où il s’arrête dans le cadre d’une vente… Le bornage est la solution.

L’article 646 du code civil précise : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Comme le précise l’article 1 de la loi du 7 mai 1948, le bornage est une opération qui est réalisée par un géomètre-expert. Ce dernier implante des piquets ou blocs de ciment pour délimiter les 2 biens avant d’établir un procès-verbal de la situation.

« Le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle :
1° Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;
2° Réalise les études, les documents topographiques, techniques et d’information géographique dans le cadre des missions publiques ou privées d’aménagement du territoire, procède à toutes opérations techniques ou études sur l’évaluation, la gestion ou l’aménagement des biens fonciers. »

Qu’il soit amiable ou judiciaire, le bornage est indispensable en matière de terrain à bâtir, à diviser ou à vendre et plus généralement avant toute édification de clôtures, plantations ou de construction aux abords de la limite apparente.

Avez-vous déjà eu des problèmes pour délimiter votre propriété ? Quelle en était la cause et quelle a été la solution ? Comment s’est passée l’entente avec votre voisin limitrophe ? N’hésitez pas à nous faire part de votre témoignage dans l’encadré « Laisser une réponse » en bas de cette page.

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A propos de l'auteur

Journaliste depuis plus de 10 ans sur Internet, j'ai eu l'occasion d'écrire dans des univers variés liés à l'actualité, la culture, les femmes, les seniors... Mais une thématique me tient particulièrement à coeur : la solidarité envers autrui et ce, à l'égard d'un voisin, d'une personne isolée ou d'un sans domicile fixe...

3 Comments

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  2. Pour qu’il y ai bornage, il faut pluralité de propriétaires et de parcelles. Or les copropriétés n’ont qu’un seul propriétaire : le syndicat des copropriétaires…En l’état actuel des textes le bornage n’est donc pas recevable.
    Il conviendrait mieux de parler de plan de délimitation. mais à ce jour, ce document n’ayant pas la valeur juridique d’un plan ou procès verbal de bornage, il n’a pas force probante et ne sera pas opposable.

    • domenecq le

      Votre commentaire est tout à fait exact: une demande de bornage à l’intérieur d’une copropriété n’est pas recevable par la justice. (ordonance Juge des référés TGI Grasse du 17 Août 2016)

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